토지와 연결되는 게 개발이에요
규모가 작으면 개발행위허가로 진행하고 가치투자를 해. 규모가 어느 정도 되면 PF를 통한 개발을 진행합니다.”아파트 등은 주택법에 의해…오피스텔, 생활숙박시설이나 분양하는 바닥면적의 합계가 3000㎡이상일 경우 건축물의 분양에 관한 법률로 이루어집니다.”
그 때, 필연적으로 프로젝트 파이낸싱(PF)과 제휴합니다.
많은 분들이 개발자의 꿈을 갖고 도전하고 있습니다. 부동산 분야의 최고봉입니다.하지만 많은 분들이 실패하시니까… 아무나 도전하는 분야가 아니라는거 아시잖아요.
디벨로퍼종합부동산의오케스트라라고할수있습니다. 어떤 한 분야만 안다고 성공할 수는 없다는 거죠.
부동산이 점점 더 규모화되니까… 이제 PF라는 게 필수죠비도시 지역은 PF라는 것이 없기 때문에 자기 자본으로 개발하는 것은 알고 있습니다.
개발자 시장도 변하고 있습니다.최고의 상품을 통한 분양이 이루어지지 않는 현장..점점 늘어나고 있어요.불과 몇 년 전까지만 해도 공급이 부족했기 때문에 분양에 큰 문제는 없었지만 트렌드는 많이 바뀌었습니다.
수지 분석 등 타당성 분석도, 대주단 투자도…결국 상품성…분양에 좌우됩니다.따라서 개발을 염두에 둔다면 분양에 포커스를 둬야 합니다.
최상의 땅을 매입하여 투자 수익을 높이기 위한… 수백 번의 설계 시뮬레이션을 하는 것만이 정도입니다.어제보다 오늘의 시뮬레이션으로 수익을 올릴 수 있을지 항상 고민하고 있는 것이 개발자입니다.사업성만 있으면 PF는 어렵지 않다는 게 정설이죠
수익성 있는 개발토지가 점점 줄어들고 있다고 합니다.무슨 뜻이에요? 꾸준한 땅값 상승으로 수익이 떨어진 것이 아닐까요?
결국은 땅입니다.작게는 개발행위허가, 크게는 지구단위계획인데 PF를 통한 개발 등을 하려면 땅이 있어야 합니다.
다음은 관리형 토지신탁의 PF관계도입니다.순서대로, 흐름을 이해해 주신다면…PF의 구도는 이해하실 수 있는 것입니다^^
첫 번째는 뭐예요?시공사와 시공사의 [도급약정]입니다.① 도급약정이란 토목, 건축공사 등에서 시공사는 완공할 것을 약정하고 시공사는 공정률과 결과에 따라 도급액을 지급할 것을 약속하여 서로 성립하는 약정입니다.
자금을 공급하는 대주단에서는 시공사에 책임을 준공할 것을 요구합니다. ② 책임준공이란 시행사에 불가피한 상황이 발생하더라도 사용검사를 받아야 함을 의미합니다.
③대출 약정, 시행사는 토지비. 금융비용 본건 프로젝트와 관련된 사업비 등 지급 목적의 대출금을 빌려 지정된 금리에 따라 원리금을 상환하는 약정입니다.
⑤ 우선수익권은 수익이 발생할 경우 채무를 변제받을 권리로서… 1순위는 대주단, 2순위는 시공사, 3순위는 시공사입니다.
신탁회사는 이러한 행위를 모두 확인하고 ⑧ 대출채권의 양도를 진행합니다. 임대주가 시행사로부터 받은 채권을 SPC에 양도하고 그에 상응하는 대금을 받게 됩니다.
⑨ 유동화는 ABCP, Loan 등 투자자에게 상품을 제공하고 투자대금을 수취하는 행위라고 할 수 있습니다.
☎ PF는 임대인이 토지 및 시행권을 담보로 제공하는 대금입니다.
위의 내용으로 보아 금융구도가 중요합니다.
자산유동화론(ABL, Asset Backed Loan)이 있는데 시행사가 자산을 유동화하는 방법인 분양대금 채권과 시행사가 몇 분의 양자에게서 받을 미래의 분양대금을 먼저 유동화하여 사용하는 방법이 있습니다. 분양대금 채권과 금전채권 신탁시 신탁수익권은 SPC를 거쳐 투자자로부터 자금을 차입합니다.다른 하나는 시공사가 미래에 받을 공사비를 선유동화하는 방식으로 개발 신탁의 토지비를 이 방법으로 조달합니다.
둘째, 금융 구도는 ‘미분양 담보 대출의 확약’입니다.준공 후 아파트 등 미분양이 발생하면 증권사가 이를 담보로 자금을 대출해 주겠다는 확약을 말합니다.
이 확약서를 바탕으로 금융기관은 대주단에 지불을 보증하고 수수료(약 3%)를 받습니다.결국 사업성과 시공사의 책임준공능력이 중요합니다.
세 번째는 책임 준공을 통한 P F 입니다. 일정 이상의 신용도 있는 시공사를 확보할 경우 가장 많이 활용하는 방법입니다.신탁 회사의 신용 보강과 계열사 사이의 신용 보강이 있어요.
네 번째 부동산 펀드와 리츠가 있습니다부동산 펀드는 재산의 50%를 넘어 부동산 및 관련 자산에 투자하는 펀드를 말합니다.부동산 개발은 시공사의 신용 보강을 통해 만들고 있습니다.
아래 글도 참조하시면 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/toomoland 부동산 프로젝트 금융…PF라고 합니다.부동산 프로젝트 금융(PF)은 프로젝트에 필요한 자금을 해당 프로그램에… blog.naver.com 부동산 신탁과 디벨로퍼.. 처음 접하신 분에게는 다소 어려운 내용이지만… 토지 투자를 염두에 둔다면 디벨로퍼의 세계를 이해하는 것도 중요합니다.
#부동산신탁 #디벨로퍼 #자산유동화대출