민간 재개발, 공공 재개발, 공공 주도 재개발의 차이 최근 부동산 시장은 ‘신통기획’과 함께 재개발, 재건축 규제 완화 기대감에 붐이 일고 있지만 재개발 사업이 마찬가지로 다른 개발 방식으로 다르게 부르고 있어 많이 혼동되고 있습니다. 오늘은 재개발 사업의 종류인 민간 재개발, 공공 재개발, 공공 주도 재개발의 차이를 명확히 짚어보도록 하겠습니다.
민간 재개발
민간 재개발은 그동안 10년 넘게 개발 기간이 걸려온 우리가 늘 접해 온 ‘재개발’입니다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다.)에 따라 민간(조합)이 주도하는 기본적인 재개발 방식으로 주민 동의율 75%, 토지 면적 50% 이상을 충족해야 합니다. 서울시에서 시민과 함께하는 사업이라며 추진하는 신속통합기획도 재개발 정비구역 지정 절차를 간소화한 민간 재개발의 일종입니다.
‘신속통합기획’은 과거 해당 구청으로부터 수시 재개발 신청을 받아 구청 내부 부서에서 다른 부서로 절차를 옮기는 데 1년씩 걸리던 방식을 서울시 오세훈 시장이 매년 1회 공모를 시행해 속도를 높인 사업 방식인데, 1차 21곳을 선정해 권리 산정일을 2021년 9월 23일로 지정한 바 있습니다. 그 후 지정하는 지역도 권리 산정일을 2022년 1월 28일로 (2023년까지) 미리 지정해서 재개발 절차가 바뀐 느낌이 듭니다. 신속통합기획에서 발표된 지역은 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
신속통합기획 1차 후보지로 선정된 ‘종로구 창신도 23/숭인동 56 일대’가 대표적이지만 창신역(6호선) 역세권이며 구역면적이 84,354㎡로 송파구 마천5구역 다음으로 크고 면적에 비해 토지 등 소유자가 711명으로 적어 사업성이 상당해 보였습니다.실제로 찾아본 결과 도시재생 성화사업으로 주민들의 생활이 얼마나 후퇴했는지 바라본 계단에서 확인할 수 있었습니다. 오토바이가 쌩 달리는 좁은 도로는 동남아를 연상케 했고, 겹겹이 된 빌라는 위태로워 보여 개발이 시급해 보였습니다. 절이 자리 잡고 있어서 건물을 높이 지을 수 없다는 중개인 분도 있었습니다.
공공 재개발
공공재개발은 시행사가 민간건설사가 아닌 공공(LH, SH)이 주도하는 재개발인데, 2020년 5월 6일 수도권 공급기반 강화 방안에 따라 서울 도심에 7만호 부지 추가 확보(공공성 강화 정비사업 활성화, 유휴공간 정비 및 재활용, 도심 내 유휴부지 추가 확보) 방안 중 3년간 4만호 공급을 목표로 매년 후보지를 공모하고 있다.공공재개발 권리산정일은 후보지 공모공고일이지만 1차 후보지는 2020년 9월 21일로 지정되었고, 2차 후보지는 2021년 12월 30일로 지정되었습니다.
다름 1. 민간 재개발과 공공 재개발의 가장 큰 차별점은 토지 등 소유자 동의 요건 완화를 들 수 있습니다. 민간 재개발은 조합을 설립할 때 토지·주택 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요합니다. 반면 공공재개발은 재개발조합이 설립되지 않으면 토지 등 소유자 66.7%(3분의 2) 이상만 동의하면 공공사업 시행자를 지정할 수 있다. 조합이 있는 경우라면 조합원 50%의 동의를 얻어 SH·LH 등 공공사업 시행자를 사업에 공동 참여시킬 수 있습니다.
달리 2. 공공재개발이 완화된 동의율 요건으로 장기간 고착화된 사업의 속도가 난다는 부분입니다. 민간 재개발의 경우 조합 설립부터 시행 인가까지 40개월이 주어지지만 공공 재개발은 18개월 이내입니다.
달리 3. 공공재개발 대상이 되면 용적률 인센티브를 받으면서도 기부채무 비율이 낮아집니다. 서울 기준 3종 일반주거의 경우 용적률이 250%이지만 민간 재개발은 소형 임대주택 기부 제출을 통해 법적 상한선인 300%까지 높일 수 있습니다. 반면 공공재개발은 법적 상한 300%의 120%인 360%까지 용적률을 늘릴 수 있습니다. 늘어난 용적률 대비 기부채무 비율은 20~50% 정도로 낮아져 민간 재개발 기부채무 비율 50~75%보다 확연히 낮아집니다.
차이 4. 아파트 브랜드의 차이입니다. 여러분도 경험해보셨을 거예요. 래미안, e편한세상, 롯데캐슬 등의 가격이 좋을까요? LH, SH 마크가 붙어 있는 아파트의 가격이 좋을까요?
아현1재개발구역은 공동주택 3,300여 가구가 들어서는 지역으로 민간재개발과 공공재개발을 모두 진행한 곳인데 민간재개발로 사업을 추진하려다가 공공재개발로 방향을 틀었습니다. 공공재개발 최종 판정으로 보류됐다가 다시 재심사까지 받았습니다. 아현1재개발구역은 지하철 2호선 충정로역과 아현역에 근접해 가장 가격이 낮게 오른 역세권 재개발 지역이어서 기대감이 크지만 지분 분할로 공유자가 많아 사업성이 떨어진다는 논란도 있는 사업지입니다.
공공 주도의 재개발
공공주도 재개발은 ‘공공직접시행정비사업’으로 ‘2.4대책’, ‘3080+정책’, ‘공공주도 3080+’로 불립니다. 2.4 부동산 대책으로 나온 사업인데 권리기준 산정일이 2021.2.4일로 고정돼 현금청산이 재산권 침해라는 문제도 있습니다. 이후 개정을 통해 “21.6.30일 이후 매매건에 대해 현금 청산하기로 했습니다.3080의 의미는 서울 30만호, 전국 80만호를 공급한다고 해서 붙여진 이름으로 공공이 주도적으로 사업을 직접 진행한다고 해서 공공주도 3080+라고도 합니다.
공공재개발은 민간재개발과 동일하게 관리처분 방식으로 진행되는 반면 공공주도재개발은 토지납입 방식으로 진행됩니다. 즉 공공에서 주민의 토지나 건물의 소유권을 모두 현금청산하고 매수하여 사업을 진행한 후 완공되면 입주권으로 반환하게 되는 것입니다.장점으로는 ①사업기간을 5년 이내로 단축하고 ②용도지역 상향조정으로 50층까지 가능하며 ③용적률 300~500%까지 완화 및 ④공공분담금 수준을 보장하고 있습니다.
단점으로는 ①1년 이내에 토지 소유자의 3분의 2 이상이 승인하지 않으면 사업이 취소되고 ②6.29 이후 매수자는 현금청산이 되므로 조합원 자격이 없는지 모르고 인수하는 분도 있을 수 있습니다.
대표적인 경우가 금광2동 행정복지센터 북쪽에 총 3,037가구로 3080+ 후보지로 선정됐습니다. 이곳을 매수하면 아파트 입주권을 받지 못할 뿐만 아니라 감정가로 현금 청산돼 투자한 금액을 잃을 수 있어 주의해야 합니다.
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